Ginter Schiering Rechtsanwälte
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Hamm

 

Aktuelle Rechtsprechung - Ihr Fachanwalt für Bankrecht und Kapitalmarktrecht L. Ginter

Ginter Schiering Rechtsanwälte in Hamm


29. November 2017, 17:29

Anwaltshaftung – Schadensersatz vom Rechtsanwalt bekommen

Fristversäumung, Fehlberatung, unzureichende Rechtskenntnisse oder das Führen aussichtsloser Prozesse – all dies sind mögliche Fehler eines Rechtsanwalts, die zu Schadensersatz führen können. Verletzt der Anwalt eine Pflicht aus dem Mandatsverhältnis und führt diese Pflichtverletzung zu einem kausalen Schaden beim Mandanten, macht sich der Rechtsanwalt regresspflichtig. In diesem Fall muss er alle Schäden ersetzen, die aufgrund seines Fehlverhaltens entstanden sind.

Vorvertragliche Pflichten eines Rechtsanwalts
Bereits vor dem Bestehen eines Vertragsverhältnisses hat der Anwalt gegenüber seinem möglichen Mandanten vorvertragliche Fürsorge-, Belehrungs- und Betreuungspflichten.
Grundsätzlich schuldet der Rechtsanwalt keine Kostenaufklärung über die Entgeltlichkeit seiner Tätigkeit oder die Zahlungspflicht im Unterliegensfalle. Es gibt auch keine Erkundigungspflicht über das Bestehen einer Rechtsschutzversicherung. Er muss jedoch auf die Möglichkeit von Beratungshilfe bzw. Prozesskostenhilfe hinweisen, soweit für ihn – auch nur geringe – Anhaltspunkte erkennbar sind, dass der Ratsuchende finanziell nicht leistungsfähig (z.B. Bezieher von Arbeitslosengeld) ist oder über nur ein geringes Einkommen verfügt. Unterlässt er diesen Hinweis, verliert er möglicherweise den Anspruch auf die Zahlung seiner Gebühren.
Des Weiteren muss der Rechtsanwalt vor Übernahme eines Mandats auf eine bestehende Interessenskollision hinweisen. Auch hier kann er sonst seinen Gebührenanspruch verlieren oder bereits vereinnahmte Gebühren zurückzahlen müssen.
Will der Rechtsanwalt das ihm angetragene Mandat nicht annehmen, muss er die Ablehnung unverzüglich erklären. Unterlässt er dies, haftet er für den Schaden, der aus einer schuldhaften Verzögerung dieser Erklärung entsteht.
Grundsätzlich lässt sich festhalten, dass eine Aufklärungspflicht immer dann besteht, wenn der Rechtsanwalt weiß oder hätte wissen müssen, dass ein Umstand für den Mandanten von erheblicher Bedeutung ist.

Vertragliche Pflichten aus dem Mandatsverhältnis
Aus dem Mandatsverhältnis ergeben sich für den Anwalt zunächst vier Grundpflichten: Klärung des Sachverhalts, Rechtsprüfung, Rechtsberatung und die allgemeine Schadensverhütung, wonach der Anwalt den Mandanten vor voraussehbaren und vermeidbaren Nachteilen zu bewahren hat. Hierbei schuldet er dem Mandanten stets den sog. ‚sichersten Weg‘. Der Rechtsanwalt hat, wenn mehrere Maßnahmen in Betracht kommen, diejenige zu treffen, die die sicherste und gefahrloseste ist, und wenn mehrere Wege möglich sind, um den erstrebten Erfolg zu erreichen, den zu wählen, auf dem dieser am sichersten erreichbar ist.
Bei einem Vergleich muss der Rechtsanwalt auf die Vor- und Nachteile des beabsichtigten Vergleichs hinweisen. Diese Pflicht geht sehr weit. Der Anwalt muss eine Abwägung vornehmen, worin die rechtlichen, wirtschaftlichen und persönlichen Verhältnisse des Mandanten zu berücksichtigten sind. In rechtlicher Hinsicht sind vor allem die Bewertung der Erfolgsaussichten des Prozesses und die Beweislage von erheblicher Bedeutung. In wirtschaftlicher Hinsicht ist insbesondere zu berücksichtigen, dass durch einen Vergleich unter Umständen für den Mandanten die Möglichkeit besteht, schneller an Geld zu kommen, als durch einen langwierigen Prozess, besonders dann, wenn Insolvenz droht.
Häufige Fehler sind zudem die Feststellung und Einhaltung von Rechtsmittelfristen oder die Versäumung von Verjährungsfristen.
Für die Fehler des Gerichts haftet der Anwalt in der Regel nicht. Es ist bei erkennbaren Fehlern jedoch grundsätzlich verpflichtet, diese zu verhindern und falschen Hinweisen oder beabsichtigten Maßnahmen entgegenzutreten.

Nachvertragliche Pflichten
Auch nach der Beendigung können weiterhin Warn- und Hinweispflichten bestehen. Hierzu gehört in erster Linie der Hinweis auf drohende Verjährung. Allgemein lässt sich festhalten, dass der Rechtanwalt bei Vertragsende verpflichtet ist, die übernommene Angelegenheit des Mandanten wenigstens so abzuschließen, dass dieser infolge der Beendigung keine Schäden erleidet, die für den Rechtsanwalt erkennbar und vermeidbar sind, wie z.B. die Belehrung über laufende prozessuale Fristen.
Die gesetzlich normierte anwaltliche Schweigepflicht besteht auch nach der Mandatsbeendigung fort. Dies bezieht sich auf alles, was dem Anwalt in Ausübung seines Berufes bekannt geworden ist. Daher macht sich der Anwalt auch dann schadensersatzpflichtig, wenn dem Mandanten durch den Verstoß gegen die Verschwiegenheitspflicht ein Schaden entsteht.
Zudem muss der Anwalt die Handakten für die Dauer von fünf Jahren nach Beendigung des Mandats aufbewahren und auf Verlangen des Mandanten herausgeben.

Umfang des Schadensersatzes
Ist der Rechtsanwalt zur Zahlung von Schadensersatz verpflichtet, hat er den Zustand (wieder)herzustellen, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre, d.h., wie der Mandant wirtschaftlich gestanden hätte, wenn der Anwalt korrekt gehandelt hätte. Der Umfang der Schadensersatzpflicht ist nach der sog. Differenzhypothese zu ermitteln. Dabei gilt als Schaden der Unterschied zwischen dem tatsächlichen Vermögen und dem Vermögen, dass der Geschädigte hypothetisch gehabt hätte, wenn das schädigende Ereignis nicht eingetreten wäre. Der eigene Arbeitsaufwand des Mandanten stellt in der Regel keinen Schaden dar.

Übernimmt meine Rechtsschutzversicherung die Kosten?
Soweit der geschädigte Mandant über eine Rechtsschutzversicherung verfügt, in der auch der Baustein ‚Vertragsrecht‘ abgesichert ist – was in der Regel der Fall ist –, werden die Kosten eines Vorgehens gegen den haftenden Rechtsanwalt regelmäßig durch die Rechtsschutzversicherung übernommen.

Die Anwaltskanzlei Ginter Schiering Rechtsanwälte in Hamm unterstützt die Geschädigten bundesweit bei der Geltendmachung und Durchsetzung von Ansprüchen gegenüber Rechtsanwälten und Notaren.

Rechtsanwaltskanzlei
Ginter Schiering Rechtsanwälte

Otto-Krafft-Platz 24
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Redakteur




06. November 2017, 08:50

Haftung von Notaren in Schrottimmobilienfällen - Schadensersatz von Notaren erhalten

Wer eine sog. Schrottimmobilie erworben hat und Schadensersatzansprüche geltend machen will, denkt in erster Linie an die Vermittler und die Verkäufer. Nicht mehr ganz so nah liegt die den Kauf finanzierende Bank als möglicher Anspruchsgegner. Wohl kaum einer denkt dabei auch an den Notar. Doch auch die Notare haben sich zu den Hochzeiten der Schrottimmobilienkäufe oftmals nicht gerade mit Ruhm bekleckert und in nicht wenigen Fällen ihre Amtspflichten verletzt.

Wann verletzt der Notar seine Amtspflichten?
Der häufigste Fall ist die unterbliebene Belehrung gem. § 17 Abs. 2a S. 2 Nr. 2 BeurkG. Danach soll der Notar darauf hinwirken, dass der Verbraucher ausreichend Gelegenheit erhält, sich vorab mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinanderzusetzen. Bei Grundstückskaufverträgen oder Verträgen zur Übertragung des Vermögens soll dem Verbraucher der beabsichtigte Text des Rechtsgeschäfts vom beurkundenden Notar zur Verfügung gestellt werden. Dies soll im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung erfolgen. Diese Frist kann nur ausnahmsweise unterschritten werden und bedarf gewichtiger Gründe. Diese Gründe müssen in der Niederschrift angegeben werden.
Hierin liegt häufig die Amtspflichtverletzung der Notare. Diese versäumen es, die Verbraucher ausdrücklich dahingehend zu belehren, dass diesen eine zweiwöchige sog. Überlegungsfrist vor der Beurkundung des Vertrages zusteht. In Unkenntnis dieser verbraucherschützenden Vorschrift lassen die Verbraucher sodann oftmals zu vorschnell den Vertrag beurkunden, ohne sich mit dem Gegenstand der Beurkundung hinreichend auseinandergesetzt zu haben, was in der Folge nicht selten zu erheblichen finanziellen Schäden bei den Verbrauchern führt.

Notarhaftung in Schrottimmobilienfällen
In sog. Schrottimmobilienfällen verhält es dabei häufig so, dass die notariell zu beurkunden Immobilienkaufverträge in aller Regel nach dem zweiten oder gar ersten Beratungsgespräch und oft innerhalb weniger Tage geschlossen werden. Der tatsächliche Ablauf ist so, dass die potentiellen Käufer von den Vermittlern nach dem Beratungsgespräch im Vermittlerfahrzeug direkt zum Notar gefahren werden und dort den Kaufvertrag, den sie dort auch zum ersten Mal sehen, unterschreiben sollen. Ganz offensichtlich dient dies dazu, die Käufer unter enormen Druck zu setzen und sie zur (vorzeitigen) Unterschrift zu bewegen. Hierbei hat der Notar eine Schutzfunktion. Er ist nämlich gesetzlich dazu verpflichtet, sich bei den Käufern zu erkundigen, ob ihnen der zu unterschreibende Kaufvertrag mindestens zwei Wochen vor der Unterschrift zur Ansicht vorlag. Hintergrund ist der vom Gesetzgeber beabsichtigte Schutz der Verbraucher vor spontanen Entscheidungen beim Immobilienkauf, welche nicht selten den finanziellen Ruin der Verbraucher zur Folge haben können. Der Verbraucher soll Gelegenheit erhalten, den Vertrag zuhause und in Ruhe durchzulesen und sich ggfls. (Rechts-) Rat einzuholen. Unterlässt daher der Notar die Frage nach dieser Zwei-Wochen-Frist oder beurkundet er den Kaufvertrag trotz der Nichteinhaltung, macht er sich gegenüber den Käufern schadensersatzpflichtig.

Welche Amtspflicht kann der Notar noch verletzten?
Eine andere Amtspflichtverletzung der Notare im Zusammenhang mit dem Erwerb von Schrottimmobilien, welche ebenfalls zum Schadensersatz führen kann, ist der unterbliebene Hinweis auf eine überlange Bindungsfrist. Oftmals wird in Schrottimmobilienfällen nicht direkt der Kauvertrag geschlossen, sondern die Käufer geben bei dem Notar zuerst ein Angebot auf den Abschluss eines Kaufvertrages ab. Dieses wird einige Tage oder Wochen später vom Verkäufer angenommen. Lässt sich der Verkäufer mit der Beurkundung der Annahme jedoch zu viel Zeit (in der Regel mehr als vier Wochen), so gilt das Angebot des Käufers bereits als erloschen. Hintergrund ist, dass der Käufer nicht unangemessen lange an sein Angebot gebunden sein soll, was bei einem Zeitraum von mehr als vier Wochen angenommen wird. Beurkundet der Notar dennoch die Annahmeerklärung des Verkäufers und versäumt es, diese Beurkundung wegen des bereits erloschenen Angebots des Käufers abzulehnen oder z.B. statt der Annahme ein neues Angebot von Seiten des Verkäufers zu beurkunden, kann er sich gegenüber dem Käufer schadensersatzpflichtig machen.

Wann haftet der Notar?
In der Regel haftet der Notar jedoch nur subsidiär, d.h. nachrangig, nachdem alle anderen möglichen Anspruchsgegner (z.B. Verkäufer oder Bank) vorrangig in Anspruch genommen worden sind. Es kann sich unter gewissen Voraussetzungen auch schon eine frühere Haftung des Notars ergeben, wenn die Inanspruchnahme vorranginger Anspruchsgegner z.B. nicht erfolgsversprechend erscheint (z.B. aufgrund von Insolvenz etc.).

Welche Schäden muss der haftende Notar ersetzen?
Wird die Haftung des Notars festgestellt, hat er dem geschädigten Käufer alle durch die Beurkundung des Vertrages entstandenen Schäden zu ersetzen. In Schrottimmobilienfällen sind dies alle Schäden, die im Zusammenhang mit dem Abschluss des zur Finanzierung der erworbenen Immobilien mit der Bank geschlossenen Darlehensvertrages entstanden sind und noch entstehen werden. Der Notar hat dem Käufer alle an die Bank gezahlten Raten zu ersetzen sowie ihn von allen weiteren Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag freizustellen, d.h. die Zahlung weiterer Raten zu übernehmen. Hinzu kommen weitere Schäden wie z.B. die Erstattung der gezahlten Grunderwerbssteuer und aller Zahlungen an die Wohnungseigentümergemeinscha​ft oder die Hausverwaltung. Weitere Schadenspositionen sind z.B. die vom Käufer gezahlten Sanierungskosten oder Renovierungskosten für die Immobilie. Hat der Käufer jedoch im Laufe der Zeit Mieteinnahmen erzielt, muss er sich diese schadensmindernd anrechnen lassen.

Sofern Sie an einen Notarvertrag gebunden sind, der ohne Einhaltung der Zwei-Wochen-Frist zustande gekommen ist oder bei dem Angebot und Annahme getrennt und mit einigem zeitlichen Abstand von einander beurkundet worden sind, unterstützen wir Sie gerne bei der Geltendmachung und Durchsetzung von Ansprüchen gegenüber dem Notar und bieten Ihnen gerne eine kostenfreie Ersteinschätzung an.

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