Ginter Schiering Rechtsanwälte Partnerschaft mbB
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Hamm

 

Aktuelle Rechtsprechung - Ihr Fachanwalt für Bankrecht und Kapitalmarktrecht L. Ginter

Ginter Schiering Rechtsanwälte in Hamm


28. Februar 2019, 16:19

Hauskauf anfechten und Immobilienkaufvertrag widerrufen

Kaufvertrag anfechten und Maklerprovision zurückbekommen – Rechtsanwalt für Immobilienrecht
Der Kaufvertrag über eine Immobilie ist ohne einen Rechtsanwalt für Immobilienrecht schnell unterzeichnet. Doch genauso schnell kann die Freunde über das neue Haus oder die neue Wohnung verfliegen. Plötzlich steht der Keller nach einem starken Regenschauer unter Wasser oder das Wasser kommt aus den Wänden. Unter dem frischen Putz ist die gesamte Wand verschimmelt. Der Öltank hat einen Leck, den der Käufer erst beim Befüllen im Herbst bemerkt.
Käufer arglistig getäuscht

Das muss der Verkäufer doch gewusst haben, denkt man sich in diesen Fällen. Und zumeist hat er das auch, sagt Leonid Ginter, Rechtsanwalt für Immobilienrecht von der deutschlandweit tätigen Kanzlei Ginter Schiering Rechtsanwälte Partnerschaft mbB in Hamm. Er hat den Käufer schlichtweg arglistig getäuscht. In diesem Fällen greift der im notariellen Kaufvertrag vereinbarte Gewährleistungsausschluss nicht, der Verkäufer muss den verschwiegenen Mangel auf eigene Kosten vollumfänglich beseitigen. Tut er das innerhalb einer ihm gesetzten Frist nicht oder weigert er sich von Anfang an, hat der Käufer unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit, Schadensersatz zu verlangen oder den Kaufpreis zu mindern. Er kann auch gleich vom Hauskauf zurücktreten. An eine Anfechtung des Kaufvertrages wegen arglistiger Täuschung ist ebenfalls zu denken.

Verkäufer haftet bei Beschaffenheitsvereinbarung
Gleiches gilt für den Fall, dass im notariellen Kaufvertrag eine Beschaffenheitsvereinbarung getroffen worden ist. So kann der Verkäufer z.B. verbindlich zusichern, dass sich auf dem Grundstück keine Altlasten befinden oder dass der Keller absolut trocken ist.
Stellt sich im Nachhinein das Gegenteil heraus, ist der Verkäufer auch in diesem Fall zur Beseitigung auf eigene Kosten verpflichtet. Auch die Geltendmachung von Schadensersatz oder Rücktritt vom Kaufvertrag wären möglich. Weitere Beispiele sind das Vorhandensein von Hausschwamm, Verwendung von gesundheitsschädlichen Materialien beim Hausbau oder dass eine zugesicherte Baugenehmigung fehlt. Weiter wären eine erhebliche Zerstrittenheit unter den Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinscha​ft oder falsche Angaben zu bestehenden Mietverhältnissen denkbar.

Kaufvertrag anfechten und Maklerprovision zurückbekommen
In Fällen der Anfechtung des Kaufvertrages hat der Käufer sogar einen Anspruch gegen den Makler auf die vollständige Rückzahlung der bezahlten Provision.
Will der Käufer den Hauskauf anfechten oder den Rücktritt vom Vertrag erklären, sollte er zuvor einen Rechtsanwalt für Immobilienrecht konsultieren. Mit anwaltlicher Unterstützung hat er die besten Chancen, seine Rechte gezielt durchzusetzen und Schadensersatz zu erhalten.

Redakteur




30. April 2018, 12:14

Risiken des Erbbaurechts

Das ist ein Erbbaurecht?
Das Erbbaurecht oder die sog. Erbpacht ist ein rechtliches Konstrukt, dass einem Erbbauberechtigten die Möglichkeit geben soll, ein Grundstück über einen längeren Zeitraum von meist 75 - 99 Jahren (fast) wie ein Eigentümer nutzen zu können und ein Gebäude zu errichten und zu unterhalten.
Das Erbbaurecht ist wie ein gedachtes Grundstück über dem Grundstück zu verstehen. Wird auf dem Erbbaurecht ein Gebäude errichtet, so wird es Bestandteil des Erbbaurechts und gerade nicht des Grundstücks selbst.

Warum Erbbaurecht?
Durch die Bestellung eines Erbbaurechts kann der Erbbaurechtsgeber sein Grundstück zur Erzielung von Gewinn nutzen, ohne dass er es verkaufen müsste. Der Erbbaurechtsnehmer hingegen erhält für die vereinbarte Dauer die Möglichkeit, das Grundstück gegen Zahlung eines vereinbarten Erbbauzinses zu nutzen und insbesondere Gebäude auf dem Erbbaurecht zu errichten, ohne dass er zuvor einen hohen Grundstückpreis zahlen muss.
Die Möglichkeit der Erbbaurechtsbestellung wird regelmäßig von Kirchen, Kommunen oder Stiftungen genutzt. Kommunen nutzen diese Möglichkeit mit dem Ziel, ihren Bürgern den Bau eines Eigenheims zu ermöglichen, ohne dass diese sich auch mit dem Kaufpreis des Grundstücks belasten müssten. Kirchen und ihren Stiftungen ist es hingegen aus kanonischem Rechten häufig verboten, Grundstücke zu verkaufen.

Vorteile und Nachteile eines Erbbaurechts
Der Vorteil einer Erbbaurechtsbestellung liegt darin, dass der Erbbaurechtsnehmer das Grundstück zur Errichtung und Unterhaltung eines Gebäudes nutzen kann, ohne dass er es kaufen und damit sofort den Kaufpreis aufbringen muss. Stattdessen zahlt er einen mit dem Erbbaurechtsgeber vereinbarten Erbbauzins, der sich an dem Wert des Grundstücks orientiert und regelmäßig jährlich 3 - 5 % des Grundstückwertes beträgt.
Dies kann jedoch auch ein Nachteil sein, denn der Erbbauzins kann sich auch ändern. Die Beteiligten können hierzu von Anfang an einen sogenannten dynamischen Erbbauzins vereinbaren oder sonst Vereinbarungen über die Möglichkeit zur Änderung des Erbbauzinses treffen. Hier ist der Vertag im Einzelfall daraufhin zu überprüfen, unter welchen Voraussetzungen eine Erhöhung des Erbbauzinses drohen kann. Häufig kommen dabei Wertsicherungsklauseln zum Einsatz, die den Erbbauzins mit dem allgemeinen Preisindex für die private Gesamtlebenshaltung verknüpfen.
Ein wesentlicher Nachteil liegt darin, dass nach Ablauf der vereinbarten Dauer oder durch den sogenannten "Heimfall" das Gebäude zum Bestandteil des Grundstücks wird, auch wenn der Gesetzgeber sodann regelmäßig eine Entschädigung für den Erbbaurechtnehmer vorsieht, die am Zeitwert des Gebäudes bemessen wird.
Hierbei muss sich der Erbbauberechtigte von vornherein fragen, ob die Ersparung des Kaufpreises es ihm Wert ist, dass nach Ablauf oder Heimfall des Erbbaurechts überhaupt keine Rechte mehr an dem Grundstück bestehen.

Ein weiterer Nachteil liegt darin, dass das Erbbaurecht und ein dazugehöriges Gebäude von dem Erbbauberechtigten zwar wie ein Grundstück verkauft werden kann, er hierzu jedoch in der Regel die Zustimmung des Grundstückeigentümers benötigt. Ohne diese Zustimmung - zu der der Eigentümer allerdings verpflichtet sein kann - kann er das Erbbaurecht nicht veräußern.
Diese Zustimmung des Grundstückseigentümers ist außerdem erforderlich für die Belastung des Erbbaurechts mit Hypotheken/Grundschulden. Hier droht insbesondere für den Fall Streit, dass der Grundstückeigentümer seine Zustimmung zum Verkauf erteilt, jedoch nicht für die Belastung mit einem Grundpfandrecht, das der Käufer zur Finanzierung des Erbbaurechtskaufpreises jedoch regelmäßig benötigt.
Darüber hinaus enthalten Erbbaurechtsverträge in der Regel Vereinbarungen darüber, dass bei gewissen Verstößen gegen vertragliche Pflichten des Erbbaurechtsnehmers das Gebäude bzw. das Erbbaurecht an den Eigentümer verfällt (Heimfall/​Eigentümererbbaurecht). Hinsichtlich der vom Gesetzgeber vorgesehenen Entschädigung für den Erbbauberechtigten droht dabei Streit über den Wert des Gebäudes und die Höhe der Entschädigung.

Situation für Erbbaurechtskäufer
Wer sich mit dem Gedanken trägt, ein Erbbaurecht zu erwerben, dem muss klar sein, dass für ihn die Vereinbarungen gelten, die ursprünglich zwischen dem Grundstückeigentümer und dem Erbbauberechtigten vereinbart worden sind, der nicht notwendigerweise sein Verkäufer sein muss. Angesichts der vielen Regelungsmöglichkeiten bei der Erbbaurechtsbestellung (Errichtung, Instandhaltung und Verwendung eines Bauwerks, Versicherung und Wiederaufbau, öffentliche und private Lasten und Abgaben, Heimfall, Vertragsstrafen, Vorrecht auf Erneuerung, Verkaufsverpflichtungen, usw.) ist es besonders wichtig, den ursprünglichen Erbbaurechtsvertrag genau zu prüfen.
Kaufverträge über Erbbaurechte räumen dem Käufer jedoch häufig Widerrufsrechte im Zusammenhang mit der (verweigerten oder verzögerten) Zustimmung des Grundstückseigentümers ein, mit denen er sich unter gewissen Umständen noch vom Vertrag lösen kann.

Die Rechtsanwaltskanzlei Ginter Schiering Rechtsanwälte Partnerschaft mbB, Otto-Krafft-Platz 24, 59065 Hamm (Tel. 02381/4910696 - Fax 02381/4910694 - www.gs-rechtsanwaelte.de - info@gs-rechtsanwaelte.de) befasst sich im Rahmen ihrer Schwerpunkttätigkeit in Immobilien- und Immobilienfinanzierungsfrage​n insbesondere mit Fragen rund um das Erbbaurecht und steht Ratsuchenden kurzfristig zur Verfügung

Dieser Beitrag stellt keine Rechtsberatung dar und ersetzt keine individuelle Beratung im jeweiligen Einzelfall.

Redakteur



 

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